Идентификация объекта оценки

Идентификация объекта оценки Правильная идентификация и описание объекта оценки позволят сотруднику банка сопоставить имущество, реально передаваемое в залог заемщиком, и состав объекта оценки. Объектом оценки является не вещь как таковая, а набор прав на нее. Например, стоимость прав собственности на отдельно стоящее здание будет отличаться от стоимости прав пользования этим же зданием. В отчете должен быть четко описан набор прав залогодателя на объект с указанием всех возможных обременений.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 773

Бумага, картон и изделия из них, не относящиеся к другим классам; печатная продукция и др. Описание: Химической основой бумаги и картона является целлюлоза с различными добавками. Целлюлозу производят из древесины различных пород путем механического и химического воздействия на нее. При механическом воздействии получают короткие волокна низкого качества; химическое воздействие кислоты позволяет получать более качественную длинноволокнистую целлюлозу. Полученный продукт называется бумажной массой, из которой после сушки вырабатывают различные типы бумаги. Основным полуфабрикатом для получения картона является сульфатная и сульфитная целлюлоза, древесная масса и макулатура.

Статья посвящена идентификации объекта оценки при осуществлении оценки стоимости бизнеса и/или компании. Рассмотрены связанные с этим. Идентификация объекта недвижимости включает описание та ких характеристик, Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) метода . Идентификация объекта оценки, т. е. определение реквизитов, .

Идентификация объекта недвижимости

Образование Идентификация объекта оценки. Состав основных правоустанавливающих документов на примере недвижимости. Учет различных видов прав на недвижимость при ее оценке. Количество просмотров публикации Идентификация объекта оценки. Рубрика тематическая категория Образование Где i- процентная ставка Банка. Понятие текущей и будущей стоимости, равновеликих периодических платежей. Их применение для оценки недвижимости. Соотношение текущей и будущей стоимости. Содержание и цель проведения анализа наиболее эффективного использования. Влияние анализа НЭИ на процесс оценки. Критерии анализа наиболее эффективного использования. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям — это:! Процентная ставка, равная отношению номинальной ставки r к количеству периодов начисления m, принято называть периодической. Следует отметить, что периодическая ставка процентов может использоваться в вычислениях только в том случае, в случае если число платежей в году равно числу начислений процентов.

Идентификация объекта оценки при оценке предприятия

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми актами. Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в за дании на оценку.

Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение формулировку указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам.

Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является производной от вида определяемой стоимости; так, например, при определении страховой стоимости нецелесообразно применять методы доходного подхода.

Вид стоимости определяет логику и обоснованность согласования итоговых результатов оценки. Уточнение даты проведения оценки. Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать ре зультат оценки, необходимо по целому ряду причин.

Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рыночным, так как даже стои мости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строи тельную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкуренции, из менения предпочтений потребителей и т.

В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные цено образующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния которых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление участ ников рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи с тем, что рыночная ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость основывается на анализе информации, собранной на определенную дату, рыночных дан ных в конкретное время.

Изменение расстановки рыночных сил оказы вает существенное влияние на результат оценки и получаемую величину стоимости. В подавляющем большинстве случаев дата проведения оценки — это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ.

Однако в ряде случаев возникает необходимость вы ведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или буду щем. Оценка рыночной стоимости на ретроспективную прошлую дату необходима при налогообложении наследства дата смерти , расчете по доходного налога дата покупки , страховом возмещении дата страхового события , судебном иске дата ущерба и т. Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты.

Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недви жимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства. Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощ ность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величи ну денежного потока, требует определения рыночной стоимости на дату завершения строительства.

Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ ус танавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информа ции в окончательный отчет.

Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сде лать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации. Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом.

Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответствен ность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов. Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональной оценки РАР , изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответст вии с Положением об ограниченных процедурах Единых стандартов.

В данном случае, как правило, используется ограниченный объем ин формации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, про веденная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных. Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимо сти, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения ре зультатов оценки, а также вид стоимости.

Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать за казчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости. После постановки задания на оценку составляется договор.

Сбор информации и предварительный анализ данных. Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предвари тельной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости. В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может про водиться одним оценщиком или группой специалистов.

Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа. Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные. В зависимости от характера информации различают общие и спе циальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении.

Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегмен те рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, гео графическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведен ия о е мкости рынка. Данные о спросе должны отра жать экономические возможности потенциальных владельцев и пользо вателей недвижимости.

Используемая в процессе оценки информация должна быть доста точно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, про анализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты.

Оценщик должен получить представление о физических свойствах объ екта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оце ночных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости. Понятие наиболее эффективного использования недвижимости яв ляется рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости.

Наиболее эффективным считается вид использования, кото рый отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или раз решенность , физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта. Для определения наиболее эффективного использования земель ного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный условно свободный и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже су ществующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих со хранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка разделение или укрупнение , а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный частичный снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использо вания и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также ука зать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т.

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости. Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разум ный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем.

Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость. Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

Согласование результатов, полученных на основе различных под ходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки мо жет быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения резуль татов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе ис пользования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами. При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Составление отчета об оценке. На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке имеет развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном за дании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости. Развернутая форма подробно и аргументирование излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном.

Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации. Действующий в Российской Федерации Закон об оценочной деятельности в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

Своевременно составленный в письменной форме и переданный заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его пе чатью.

В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмыс ленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете. Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в от чете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления. Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, призна ется достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.

Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством Российской Федера ции, регулирующим оценочную деятельность.

Идентификация объекта оценки

Месторасположение: г. Тюмень, Заказчик оценки: , проживающая по адресу: , кв. Собственники объекта оценки: , зарегистрирован по адресу: г. Дата осмотра: 06 августа года Дата оценки: 06 августа года Дата составления отчета: 06 — 12 августа года Цель оценки: Определение рыночной стоимости по состоянию на 06 августа г. Перечень документов, представленных Заказчиком, отражающие количественные и качественные характеристики объекта оценки: 1.

Основные этапы процесса оценки недвижимости

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми актами. Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в за дании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение формулировку указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам. Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является производной от вида определяемой стоимости; так, например, при определении страховой стоимости нецелесообразно применять методы доходного подхода. Вид стоимости определяет логику и обоснованность согласования итоговых результатов оценки. Уточнение даты проведения оценки.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Задачи идентификации

Анализ отчетов об оценке бизнеса показывает, что на практике оценщики достаточно поверхностно проводят анализ объекта оценки, оценка проводится на основе неполной, иногда недостоверной информации и безосновательных прогнозов, в результате чего рыночная стоимость, полученная оценщиком, оказывается далека от истины и не отражает действительного положения дел на предприятии. Вместе с тем именно полноценное исследование предприятия как объекта оценки: изучение его ретроспективы, анализ активов, исследование его маркетинговой, правовой и производственной среды позволяют сформировать корректную модель функционирования бизнеса с учетом его специфики и правильно провести оценку его стоимости. Идентификация объекта оценки - это комплексное исследование состояния объекта оценки, позволяющее получить полноценное понимание оцениваемого предприятия не только на момент проведения оценки, но и в ретроспективном и прогнозном периодах. Содержание процесса идентификации объекта оценки — предприятия I этап. II этап.

Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) метода . Идентификация объекта оценки, т. е. определение реквизитов, . Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и. Идентификация объекта оценки. Рисунок Изображение оцениваемого товарного знака. К оценке представлен товарный знак, владельцем которого .

Федор Попов 4 сентября в Это вопрос не оценки экспертизы , а процессуальные тонкости. В исковом заявлении укажите либо очень маленькую , либо очень большую сумму имущества для раздела. Как вам надо. Вторая сторона возмутится и потребует экспертизу.

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми актами. Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в задании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение формулировку указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам. Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является произ- водной от вида определяемой стоимости; так, например, при определении страховой стоимости нецелесообразно применять методы доходного подхода.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Идентификация опасностей, оценка и управление рисками
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных